Wohnflächenberechnung

Wofür ist die Wohnfläche von Bedeutung?

Die Wohnfläche dient nicht nur als Berechnungsgrundlage für die Miethöhe, sondern auch für diverse weitere Zwecke. Daher können durch eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung gegebenenfalls finanzielle Nachteile entstehen. So orientiert sich beispielsweise die Versicherungsprämie der Hausratversicherung an der zugrunde liegenden Wohnfläche. In Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen werden die Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch.
Auch für die Baufinanzierung ist die Wohnfläche in manchen Fällen von Bedeutung. Anhand dieser
Größe kann unter anderem die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens beurteilt werden.

 Wie wird richtig gemessen?

Grundsätzliches zur Grundfläche.
In der Wohnflächenverordnung wird von Grundflächen geredet. Es heißt in § 3 Abs. 1: „Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen.“ Sie messen also den Raum zwischen den Wänden. Wenn keine Wand vorhanden ist, wie z.B. bei einer Balkonbrüstung, dann gilt das Brüstungsgeländer als Begrenzung. Mit „Bekleidung der Bauteile“ ist der fertig gebaute Zustand der Wohnung gemeint, d.h. die „Bekleidung“ gilt als Bestandteil der Wand.
Falls die Wand mit Holzpaneelen oder Fliesen „bekleidet“ ist, dann messen Sie bis zu den Holzpaneelen oder Fliesen.
Grundfläche bedeutet, dass grundsätzlich die Fläche des Fußbodens gemeint ist. Aber „Fuß-, Sockel- und Schrammleisten“ sind nach § 3 Abs. 2 in die Fläche einzubeziehen. Falls also Scheuerleisten vorhanden sind (aus Holz oder Fliesen usw.), messen Sie einfach oberhalb dieser. Bei geraden und senkrecht stehenden Wänden können Sie selbstverständlich in einer beliebigen Höhe messen.  

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Und wenn Sie uns so etwas zusenden,dann sind wir schon glücklich.

Gerne darf es natürlich auch ein wenig genauer sein.

Das machen wir dann aus Ihrer Skizze.

Was gehört zur Wohnfläche

Unter der Wohnfläche werden die nach der Wohnflächenverordnung anrechenbaren Flächen verstanden. Der Hintergrund dazu ist, daß nicht die reine Grundfläche eines Raumes zählt, sondern auch die Raumhöhe eine besondere Bedeutung zukommt. Deshalb werden bei der Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen, Terrassen etc. Abzüge wegen geringerem Nutzwert vorgenommen. Dies ist für die Vergabe einer Baufinanzierung von Bedeutung, dann die Berechnung der Finanzierung erfolgt von der Bank u.a. nach der Gesamtwohnfläche eines Bauvorhabens bzw. im Fall eines Kaufs nach der Gesamtwohnfläche der Eigentumswohnung oder des Hauses.

So werden die Grundflächen bei der Wohnflächenberechnung angerechnet

Zu 100% angerechnet werden die Grundflächen alle Räume oder Raumteile, die vom Fußboden bis zur Decke (lichtes Maß) 2 Meter oder mehr messen.

Zu 50% angerechnet werden zur Wohnfläche die Grundflächen alle Räume oder Raumteile, die vom Fußboden bis zur Decke (lichtes Maß) 1 Meter oder geringer messen.

Zu 50% angerechnet werden zur Wohnfläche die Grundflächen von Schwimmbädern und nicht beheizbaren Wintergärten berücksichtigt.

Zu 25% bis maximal 50% werden zur Wohnfläche die Grundflächen von Balkonen, Dachgärten Loggien, und Terrassen bei der Berechnung berücksichtigt.

Zu 0% werden werden zur Wohnfläche die Grundflächen alle Räume oder Raumteile, die vom Fußboden bis zur Decke (lichtes Maß) weniger als 1 Meter oder geringer messen.

Beispiel Wohnflächenberechnung Dachschräge

Wie zählen Dachschrägen zur Wohnfläche ganz oder nur teilweise? Das Ergebnis hängt von der Höhe der entsprechenden Dachschräge ab. Bei Dachschrägen ist die zu berücksichtigende Wohnfläche relativ einfach zu ermitteln, denn hier kommt es nur auf die lichte Höhe an. Dachschrägen unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, sie fallen unten durch. Grundflächen von Dachschrägen mit Maß 1 – 2 Meter lichte Höhe zählen anteilig zu 50% bei der Wohnfläche und die Grundfläche von Dachschrägen mit 2 Meter und höher zählt voll, also zu 100% als Wohnfläche.

Wohnflächenangaben haben in Mietverträgen oder Verträgen zu Immobilien ein Toleranzgrenze von 10%

Wie ausgeführt ist die Wohnflächenberechnung nicht immer ganz einfach. In der Praxis kommt es daher regelmäßig zu Abweichungen zwischen der real bewohnbaren Fläche und der im Vertrag angegebenen. Der Bundesgerichtshof hat dazu ein Urteil gefällt (BGH Urteil ZR 144/09), wonach eine Toleranzgrenze von bis zu 10% Abweichung für rechtens erklärt.

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